Il mercato immobiliare commerciale europeo resta altamente attrattivo per gli investitori e riparte nel suo percorso di crescita. A certificarlo, il Rapporto 2023 presentato questa mattina da Scenari Immobiliari nel corso del convegno intitolato “Living in a two-speed world – Negozi di città e centri commerciali del nuovo decennio”.
Nel merito del mercato italiano, questo ha attirato quasi un miliardo di euro di investimenti nel corso del 2022, su un totale di circa 40 a livello europeo, e ha visto crescere le quotazioni con prezzi e canoni di locazione in aumento dell’1%, con previsioni di un ulteriore rialzo, superiore al 4%, nel 2023.
Gli investimenti e le quotazioni
Nel corso della prima metà del 2022 gli investimenti immobiliari sono aumentati rispetto allo stesso periodo del 2021 (circa 20 miliardi di euro e un incremento del 70% circa), per poi subire un rallentamento a causa degli elevati livelli di inflazione, dell’incremento dei tassi di finanziamento e dell’aumento dei livelli di incertezza economica, dell’incremento dei costi dell’energia e del perdurare del conflitto russo-ucraino, compensato, però, da importanti transazioni concluse a fine anno che hanno portato i volumi totali a superare i livelli del 2021: 40 miliardi di euro di investimenti complessivi, per un incremento di circa il 20%.
Le previsioni per il 2023 risultano incerte e fortemente correlate alla sostenibilità economica dei canoni di locazione e alla loro capacità di incidere sui rendimenti. Francia, Germania e Regno Unito continuano a rappresentare i mercati più attrattivi per i capitali destinati agli immobili commerciali, con investimenti che nel 2022 hanno raggiunto rispettivamente 6, 8, 25 e 8,1 miliardi, mentre in Italia si è registrata una contrazione, con un valore totale pari a poco meno di 1 miliardo di euro.
Le quotazioni, nel corso del 2022, sembrano avere finalmente invertito l’andamento negativo fatto registrare durante il biennio 2020-2021. I valori di vendita e i canoni di locazione hanno mostrato, nei principali Paesi dell’Unione, un incremento medio prossimo all’1% che, si prevede, possa essere seguito da un ulteriore rialzo, superiore al 4%, durante l’anno in corso. Tale crescita è riconducibile, in prevalenza, al recupero dei livelli pre-pandemici da parte dei passaggi all’interno degli shopping center, del rapido riavvicinamento, nonché in alcuni casi del superamento, del numero di arrivi turistici registrati nel corso del 2019 nelle principali città del continente nonché del processo di riequilibrio tra acquisti on e off-line.
In Italia, lo stato di incertezza, con le sue dinamiche evolutive che hanno caratterizzato i diversi periodi dell’anno appena trascorso, ha influenzato direttamente e indirettamente il settore retail, soprattutto gli asset situati al di fuori dei principali centri urbani.
L’andamento degli investimenti registrato nella prima metà dell’anno nella Penisola, superiore ai 550 milioni di euro, ha sostenuto la crescita del settore compensando il successivo calo registrato nel corso dei due trimestri conclusivi, che ha portato gli investimenti a superare, seppur di poco, i 400 milioni. Il volume totale degli investimenti retail fatto registrare nel corso del 2022, pari a 980 milioni di euro, risulta inferiore di quasi il 26% rispetto a quanto fatto registrare nel corso del 2021 e di quasi il 50% rispetto al 2019. La Lombardia concentra più del 25% del totale a livello nazionale, con circa 270 milioni di euro, seguita da Veneto ed Emilia Romagna, rispettivamente con quasi il 15% (134 milioni) e il 10% (84 milioni).
Nel corso del 2022 il mercato italiano degli immobili a uso commerciale ha fatto registrare un fatturato complessivo di quasi 6,5 miliardi di euro, derivante da attività di vendita e di locazione di spazi per il retail, in calo di 3,7 punti percentuali rispetto alla quota raggiunta nel 2021.
L’attenzione degli investitori istituzionali si è andata a concentrare sulle high street di Milano (via Montenapoleone), Venezia (calle San Moisè) e Roma (via del Corso), positivamente condizionate dal ritorno dei flussi turistici internazionali ai livelli pre-pandemici.
Nel merito delle grandi superfici commerciali, gli investitori hanno focalizzato la loro attenzione verso occasioni di natura opportunistica e value-add che hanno riguardato asset immobiliari, quali centri commerciali secondari, in una serie di territori situati prevalentemente nel nord della Penisola (province di Brescia, Modena, Padova, Reggio Emilia e Varese) e all’interno dei vasti confini amministrativi della città di L’Aquila.
Le dinamiche relative alle quotazioni immobiliari rilevate nel corso del 2022 restituiscono, a livello nazionale, una stabilizzazione dei valori e dei canoni unitari con previsioni di crescita per l’anno in corso, sia per le Grandi superfici commerciali (più 0,6 e più 0,2%) che per gli esercizi di vicinato (più 1,1 e più 0,4%).
High street e secondary street: il food al posto di abbigliamento e servizi
In linea con il trend degli ultimi anni, gli asset posizionati nelle strade maggiormente attrattive delle città hanno aumentato, in maniera più che proporzionale, il loro appeal, interessando fruitori ben oltre i confini comunali, arrivando a intercettare consumatori provenienti anche dall’estero. Le secondary street attraggono, invece, un bacino di utenza prettamente locale e di massa.
Per l’edizione 2023 del Rapporto sul mercato del commercio, sono stati rilevati circa 28 chilometri di high street e 42 chilometri di secondary street. Rispetto al 2021 è stato aggiunto il rilievo e analisi di Napoli, con la scelta di strade del lusso e strade secondarie ed è stata introdotta una nuova categoria, i centri turistici attrattivi, con Forte dei Marmi e Capri.
Il confronto con il biennio precedente ha permesso di osservare un consolidamento delle presenze dei marchi, dell’occupazione degli spazi e una sostituzione di parte dell’abbigliamento e servizi con luoghi per la ristorazione.
I panelist e il ruolo del food
Il convegno di Scenari Immobiliari è stato caratterizzato da un ampio parterre di contributi, a rappresentanza delle principali aziende impegnate nei settori dei centri commerciali, dei factory outlet village, dei centri storici e, in termini di categorie merceologiche, del food. Proprio quest’ultimo risulta in forte ascesa in tutte le asset class, in virtù di una crescente varietà di format e proposte. Di contro, il tema della marginalità risulta di particolare importanza e, di fatto, rappresenta il principale freno a uno sviluppo ancora più sostenuto. Tema a cui si somma quello del footfall all’interno dei centri commerciali, in recupero ma ancora lontano dai livelli pre pandemia.
Prossimamente sul magazine Food Service, un approfondimento con i contributi più interessanti emersi nel convegno organizzato da Scenari Immobiliari.